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在这里给大家讲讲那些我们感兴趣的上市公司
hello
大家好
前段时间我看到一位前辈的文章
提到了对华侨城这笔公司的投资
而刚好也在前两天
有位朋友在我最早的一期华侨城的节目下面留言
说华侨城现在已经三块钱了
是的
对于华侨城这笔投资
甚至说对于整个房地产行业的投资
其实在此前
我早就认识到这是一个错误了
对于华侨城的投资
我之前是处理了一大半
而前段时间
我也终于下定了决心
完全处理掉
所以
对于我本人而言
这笔投资
我是交了不少学费的
所以
当我看到这位前辈的文字的时候
对我触动还是非常大的
可以说是感慨万千
这位前辈是这样说的
二零二零年到二零二一年
我记得华侨城这只股票从五块钱涨到十块钱的过程中
不知道有多少价头对华侨城的价值深信不疑
打着价值重估的旗帜
不知道有多少老手掉进了这个深坑
华侨城的过去确实很优秀
吸引了这么多价头奋不顾身的冲进去
也确实情有可原
只是
投资从来不是用过去的优秀来衡量的
而是以买家的集体主观评判来决定
所以
当你的认知并不和集体意识一致
你便没有办法获得市场带给你的红利
就像昨天我剪的画石
如果只是我一个人玩
或者说我一家人在玩
我一家子开心就够了
专不专业
稀不稀奇不重要
但如果我是希望拿这块化石卖个好价钱
那就得好好掂量一下市场的喜好了
总不能在地上随便捡个石头
我自己就觉得它值一千块钱一块
市场不报这个价
我就不卖了吧
这在我看来
就是和市场各裂的认知
是排斥市场的
这样的认知模式所认知的必然不是事实
所以
回到华侨城之上
我的核心看法是
市场的喜好正在发生巨大的变化
原来在市场里面认为是钻石的东西
在现在他们开始以石头的眼光去看他们了
这样的认知看似只是虚的
但如果你懂得道家的阴阳互利的智慧
又或者理解索罗斯的反身性理论
你就会知道
这种认知会促使你现实成真的认知
对现实的影响
远超唯物观的理解范畴啊
是的
前辈这里提到的反生性理论
才正是目前房地产行业
甚至说与之紧密相连的金融行业的死穴所在
而对于我本人而言
在我整个投资篮子里面
仅剩下一点点地产
那就是那只曾经的金凤凰万科
虽然总体的占比降了一些
但始终还是没有狠心做出彻底清理的决定
但我想
无论是当年的我
还是曾经喊出多少钱以下的万科就是送钱的魔大v
乃至现在很多分析万科偿债能力的文章
更多都是从静态
从公司目前有什么的角度去考虑万科的安全性和投资价值
但无疑
这样一种思维方式
在大变局的时代
很可能是非常致命的
有些生意就是金融市场和实体市场紧密相连的
很容易出现反生性
而这一作用反映在高杠杆的金融业和地产业上尤为明显
而所谓的反生性理论
简单来说
其实投资者基于所掌握的初始信息
对市场的走势进行了预判
并据此采取行动
而这些行动反过来又会对市场原来的走势产生影响
甚至彻底改变它的方向
这种相互影响形成了一种循环
使得市场走势得以向一个方向不断的加强和巩固
而回到我们今天要说到的地产业
又或者说万科这家公司
债务风险的积累和暴露
不仅对地产企业的现金流和财务状况产生直接的冲击
还会引发利益的相关方对公司未来发展前景的担忧
而这里所提到的利益相关方
就包括了购房人
债权人
投资者 政府
甚至还包括你我他
万科作为中国房地产行业内的领军企业
它的债务问题其实不可能简单的看成一个孤立事件
更可能会对整个行业和市场产生非常深远的影响
如果债务风险继续暴露
万科的信用评级可能会受到负面的影响
导致公司的融资成本继续上升
甚至可能面临资金链断裂的风险
这种风险不仅会对万科自身的运营和发展造成严重的困扰
还可能会波及其他的合作伙伴和供应商
从而对整个行业产生连锁的反应
同时
市场和投资者的反应也是万科债务风险反射性影响的重要因素
当市场的参与者意识到万科的债务问题非常严重的时候
他们可能就会对公司未来的发展失去信心
导致公司的股价下跌和投资者撤离
而这种市场反应会进一步加剧万科的资金压力
形成一种恶性循环
这样一种恶性循环还会体现在房地产公司的经营业务之上
如果一家房地产公司的市值不断下跌
偿债能力出现恶化的趋势
就可能会使购房人对开发商能否稳定交房产生疑虑
这种疑虑会进一步降低购房人实施购房计划的可能性
导致地产公司的业绩快速下滑
地产公司原有相对稳固的经营性现金流出现了危机
导致更为严重的后果
在二零二四年三月初开始的这一周
这家曾经最早喊出活下去的万科
很有可能正在经历我们刚才所说到的又一波恶性循环
有一则关于万科在寻求与保险公司协商非标展期的消息在市场间流传的沸沸扬扬
而在二零二四年三月三号
新华资产管理股份有限公司发布公开声明表示
近期公司关注到有关公司与万科企业的不实信息
万科企业是中国房地产行业的龙头企业
一直与公司保持正常的业务合作
而作为一家专业负责任的资产管理公司
公司对中国经济发展充满信心
坚决服务国家战略发展大局
支持中国房地产行业健康发展
而根据新华保险二零二三年半年报的披露
他一共投资了三个万科项目的债权计划
分别是新华万科武汉不动产债权投资计划
实际的投资额是二十六点二五亿
新华万科物流基础设施债券投资计划三期实际的投资金额是十五点七七亿和新华万科昆明债券投资计划一期实际投资金额是十一亿
这三个计划合计是五十二点零二亿
而到了二零二四年三月四号
万科的股票在当天跳空低开
并随后继续走低
直到当天收盘
股价跌到九点四三元
当日的跌幅达到百分之四点六五
而在债券市场之中
万科的公募债更是出现了巨幅的下跌
其中二二万科零六跌幅超过百分之三十六
二一万科零四跌幅超过百分之十九
二零万科零八跌幅超过百分之九
二二万科零二跌幅超过百分之八
二一万科零三跌幅超过百分之三
而到了下午
深交所发布公告披露二一万颗零四盘中的成交价较前一天收盘价下跌超过百分之二十
触发盘中临时停牌
而且是收盘
二一万科零四这个债券的报价是六十五点一元每张
二二万科零六的报价是五十点一元每张
而到了二零二四年的三月十一号
国际评级机构穆的也把万科的投资信用评级调至垃圾级
撤销了万科BAA三发行人的评级
授予BAE一的公司加族评级
并下调了万科高级无抵押债务的评级
同时将万科所有评级列入评级下调观察名单
其实可以这么说吧
尽管有一些评论质疑信用评级的实际作用
但这些指标通常是被认为评估债务人偿还能力的最重要参考
信用评级的变动反映了市场对债务人信用状况的信心水平
从而影响他的融资成本和投资者的信心
在分析高杠杆企业的时候
理解投资者的信心和公司的信誉这个价值是至关重要的
在极高了财务杠杆的放大作用下
如果信心和信誉丧失
不要说债券融资
即使是抵押贷款
金融机构可能都不愿借给你
在没有流动性帮助的前提下
这样的高杠杆企业可以说是必死无疑
这也是此前国资出来帮万科站台
而万科这一次也提前三天兑付到期的美元债的意义所在
也就是维护公司的信誉和投资者的信心
而这两天也出来了一个小作文
说国内的十二家商业银行正在为万科筹集高达八百亿元的人民币银团贷款
以偿还他到期的债券
我想
如果这个小作文是真实的话
其实就希望把万科拉出这个死亡的螺旋呐
而根据万科二零二三年三季报显示
截止三季末
万科累计实现营收是两千九百零三点一亿
归属于上市公司股东的净利润是一百三十六点二亿
同比下降的幅度是百分之二十点三
而三季末
万科的总资产是一点六五万亿
总负债是一点二四万亿
净资产约为四千亿
整体的资产负债率是百分之七十五点二八
在扣除合同负债以后
实际的债务约为八千四百亿
在流动负债中
应付账款约是两千五百亿
其他应付款约为一千六百亿
同时
万科账上可用的资金约为一千零三十七亿
这已经是万科这两年来最低的现金储备水平了
而万科境内的债券融资余额约为六百四十亿
未来十二个月内到期的规模是二百四十点八亿
境外债的融资余额是三十二点二五亿美元
未来十二月内到期的债务规模约为十二点三亿美元
万科在二零二四年内有三笔需要偿还的美元债
对应的期限分别是在二零二四年的三月
五月和六月到期
在二零二四年三月初顺利偿还了六点四七亿美元的外债以后
那下一次的偿债时间是在五月和六月
可以这么说
在经历了三十年来最为激烈的市场波动以后
即便是行业内经验最为丰富的房地产企业也面临了严峻的挑战
万科盈利能力有所下降
并且进入了密集的债务偿还期
而为了应对这一紧迫的状况
万科被迫使用了资产出售的策略
尤其是出售旗下的高
而在如此的市场环境下
能够快速出售回笼资金的
也只有旗下高流动性的优质资产啊
继二零二三年十二月
万科以四点八亿元的价格出售了三家悦容庄酒店的股权
而相比较当年
万科投资这些酒店的成本可是达到五亿以上的
而在二零二四年二月二十号
凌展房地产投资信托基金发布公告
将万科出售旗下最赚钱的商业地产项目上海七宝万科广场百分之五十的股权公之于众
七宝万科是万科商业板块里面最为优质的资产之一
贡献的人数也是最多的
二零二年
这个商场的总收入达到四点零八亿
整体出租率达到百分之九十三点四四
位列万科所有商业项目第一
而这次交易
万科可以说是打了个骨折
凌展以二十三点八四亿元的价格买下了这个项目
而万科则是彻底退出了这个项目
而到了二零二四年二月二十一号
深投控股收购了万科在深圳高新投百分之六点一六的股权
而在最近几天
又传出了万科为旗下的长租公寓公司博弈的部分股权寻求买家的消息
那除了我们刚才上面提到的这些资产以外
万科目前拥有最优质的资产
主要是位于一线市场的商业物业
比如说位于深圳龙岗的万科广场和印地中心
上海的万科天空
北京的悦汇万科广场
中粮万科广场等等
而这一块整体的估值约为三百亿元
而第二块的优质资产则是万科的物流地产
主要包括上海的金山项目
蓝桥冷面项目
浦东临港物流园
北京京西项目
杭州空港等等
这些项目整体的估值约为一百五十亿元
而第三块则是旗下的上市公司股权
比如说万物云
万科海外等等
而从目前的情况来看
可能地产行业最花的时间也确实已经过去了
而拥有这些深厚的储备
也正是万科在这个冬天仍然能够屹立不倒的资源和底气之所在
我也仍然相信万科可以撑过这个寒冬
但回过头来说
如果楼市持续无法回暖的话
即使按前面所说
万科能够获得国内金融机构的融资支持
但面对当前市场挑战
万科可能不得不逐步出售旗下的优质资产以偿还债务
而最后剩下的这家历史包袱沉重的万科
对于我们投资者来说
又有什么投资的价值呢
是的
我目前的观点很明确
在目前的市场环境下
我深刻的认识到
在经济下行周期中
投资房地产行业相关的上市公司明显是一个失误
而我作为投资者
为此买单那是理所当然的
后续我也需要理智的尽快的纠正这个错误
而在凛冽的寒冬中
最激进的那一大批公司直接倒下
而所谓的稳健优秀公司也不可能置身事外
所谓迟来天地皆同力
运去英雄不自由
个人在时代的趋势面前
是微不足道的
其实上市公司也不例外
好了
我们这次这么多
我们下次再见吧
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