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大家好
我是喜马号外
今天我准备跟大家分享一个话题吧
这个话题叫是买房还是租房
呃 说实话
我也不理解为什么这个话题会有六千七百八十四万的热度哦
我是来蹭热度的
但是我试图会用一些更有趣的方式跟大家分享
我相信我们每一个人听到我说完这个话题的时候
应该都是非常理性的了解自己所处的环境
自己的情况
来做出我是应该买房呢
还是我应该租房
所以基于此啊
我还是会会比较由浅入深的把一些有趣的不同想法和思路的方式来跟大家分享
我相信可以从更深层次的角度来看看
我们到底应该是买房还是租房
我们什么时候应该租房
我们什么时候应该买房
或者我们怎么样把这两件事情穿插起来
好在我们谈论这个话题的时候
我觉得我们应该假设现在做这个决定的人
应该处于以下几种情况
第一个
他准备买房
然后呢
他可能用贷款
也有可能是用全款买房
另外一个当然就是他准备租房了
好在我们进行这个话题的时候呢
我觉得其实非常容易啊
大家把计算器拿出来
我相信小学生都会算这样的题目
你手里有多少钱
你准备买多少钱的房子
你每个月有多少余额可以帮助你来还房贷
你的房贷是多少
交完房贷之后
你还剩多少钱可以保持你的比较好的一个生活质量
你一个月正常开销是多少
买房之后会不会影响到你的正常生活
你准备贷款多少年
然后在这些年期间
你预估你的工资会不会增长更多
也就超过百分之二到百分之三
正常的一个这个我们说通胀的一个水平吧
然后你的就业目前稳不稳定
另外还有啊
你为什么现在想买房子
是什么原因呢
结婚
工作
面子
还有你买的房子和你的工作单位近不近
交通是不是方便
距离你的父母是不是够近
周围有没有足够的学区房啊
医院啊
生活的便利性够不够
还有
你有没有结婚
如果你没有结婚的话
你还得考虑你的女朋友或者你的太太是不是对你目前住的这个位置是能够接受的
给她也同样带来的便利
当然了
如果未来你想换房子的话
你的预估你的房子是会升值还是贬值
可能我突然列出这几十个问题
会把大多数小学生给吓到
大家直观的感受就是
我应该给出的答案就是租房子算了
如果买房子的话
还要问这么多问题
你暂且可以这样理解
但其实你如果能够听完的话
就知道我的答案可能完全超乎你的想象好
但是你还会反问我说
那为什么这么多人还要买房子呢
我的父母还要逼我买房子呢
我身边的人都认为房子是好的选择和投资呢
甚至我们这样
我们听过这样一个笑话
就是说
我们这几十年来
可能唯一没有骗过我们的
就是在马路上那些房产中介
他告诉我们房子会涨
会涨
我们可能没有听他们的
但是他们才是唯一没有骗我们的
另外还有人也会说
我为什么要每个月交钱给房东
然后让房东去买他的房子
而他拿我的房租去还了房贷
十年二十年之后
我一无所有
而他拥有了房子
为什么我不能够自己去付这个房贷
然后至少我每个月在努力的偿还
逐渐的把这个房子的产权买回来
呃
我其实非常喜欢这种自问自答的方式啊
呃
我感觉把问题又扔给了我
那这样吧
我觉得我先跟大家分享一个小故事
这个故事非常经典啊
我相信很多人都听到过
呃
大家稍安勿躁
就是从前有一个资本家
呃
他非常有钱
他有很多产业
他也招聘了很多工工人
他对其中一些非常优秀的工人
就那些工资高
呃
有潜力的那些工人吧
他给了他们宿舍
给了他们食堂
然后过了一阵子呢
他跟这些工人都说
说 呃
你们这些人都非常优秀啊
我们必须要成家立业
然后呢
你们现在马上就可以立业了
但是你们没有成家
你们老大不小了
是不是应该找个老婆啊
然后结婚生子
传宗接代
我们不是说了吗
不孝有三无后为大
他说的确实有道理啊
对大多数普通人来说
这不就是我们的一生吗
追求的平平稳稳的
安逸的
可以结婚生子
可是这些人又说了
我们没有足够的钱去娶老婆啊
资本家说
这没有问题啊
我借钱给你们
然后他们就结婚了
结婚以后突然发现说
哎
他们需要搬出去住
他们需要和自己的太太有一个自己的房子
可是他们没有足够的钱去买房子
资本家当然非常好了
然后又答应借钱给他们买房子
然后过了不多久
他们拥有了自己的孩子
然后他们又舍不得孩子和太太
天天刮风下雨的出去上班
挤公车去学校
于是乎
老板又非常善良的给了他们贷款去买车子
那这样逢年过节
他们开着自己的车子
带着自己的孩子和自己的太太回家去拜年
又感觉非常有面子
大家应该能够听出来了
我的故事就是五子登科的故事
娘子 孩子 房子
车子 面子
大家千万不要误解我有那么满满的嘲讽的意味啊
因为我就是这样的过着自己的生活
这很正常
我还是说了
对我们大多数人来说
这就是我们正常人的一个生活
但是你必须要想到一个潜在的风险
就是你的老板是什么样的人
你自己评估
你所处的环境是怎么样的
他稳不稳定
因为如果你的老板他没有你想象中这么好的话
他知道你有这么多贷款
他知道你需要维持自己的面子
你没有办法去冒险跳槽
你必须保证自己的底薪
那么他就更容易压榨你
至少他根本不会在乎给你涨薪
如果你不满意
那么你在不好的经济环境之下
你无法找到更好的工作
而且稳定性可能还没有原来好
那么你就会面临的
你的房子会被法开
你的车子会被收走
说不定你八成新的老婆都会跟别人走了
另外
你得在这个贷款的几十年之间
好好的保重你自己的身体
可千万不能得各种各样的奇怪大病
那如果有人说
我有钱啊
我可以一下子把这个房子的钱全部付掉
我把房子买下来
我并不需要付贷款
这确实是一个办法
那么我另外还要提醒你
那你这笔钱就是死钱了
他已经变成了固定资产放在房子里面了
一旦你需要灵活的钱去帮你做其他的事情
你就完全没有闲钱可以来帮你了
我们经常说的手中有粮心中不慌
应该就是这个道理吧
那么看来就只有选择租房喽
嗯
其实不一定啊
大家听我说完以后
就会发现
我这里面是没有明显的倾向性的
我觉得我会抛出所有的问题
让你自己来评估你所处的环境
应该做什么样的决定
我们先说说租房的好处吧
就租房
它确实具有很大的灵活性啊
你比如说你的工作换了
或者说你突然想换一个环境去生活
或者说你的工资变高了
你的工资降薪了
甚至有可能你离开这个城市
你都可以轻易的调整你的住房
而且大家知道我们中国现在的租售比吧
租房的成本远远低于买房的成本
你每个月交房子的房租
可以让你轻轻松松的租到更大更好的房子
另外啊
如果你的房子碰到各种各样奇怪的问题
你都可以让房东来处理
而不是自己去操这份心了
对不对
但是我不得不承认啊
租房子的话
确实没有归属感
因为一个人有归属感非常重要
反正听下来
大家就感觉说
我说a也好
b也好
c也不好
d也不好
其实我觉得我们应该想到的一个最清楚的一个底层问题就是
究竟什么是房子
房子对你来说
它是什么东西
我这里跟大家分析一下
首先我们必须要认识到说
房子它就是一个消费品
它实际只是为我们提供了居住空间
来满足我们的一些基本的生活需求
那这就包括了我们经常说到的刚性住房需求和改善性住房需求
刚性住房需求主要来源于人口增长
城镇化的一个进程
包括家庭结构也会发生变化
而改善性住房需求的话
就和我们人均住房面积意愿提升有关系了
我们经常被比我们老一代的人逼着去买房子
他们说有了房子才有归宿
这里我要提醒大家一下
我们经常会被一些宣传里面提到的
给他一个家
给他一个房子
大家容易把家和房子等同起来
实际上家和房子是两回事情
就好比一思说钻石很永久
一颗永流传
这是一个非常有名的一句广告词吧
大家把钻石等同于忠诚爱情
但其实呢
对吧
大家都知道
但是在那个时代
他们买房子
确实最后成为一个非常好的投资品
当然了
这是一种幸存者偏差
我们后面可以再提
那说到我们的房子的话
实际上
房子除了我前面说的属性
它另外一个属性就是投资
在经济发展水平较高的时候
这种属性是特别明显的
它体现在了我们对预期资产升值和收取稳定的租金上
但是如果经济发展水平较低的时候
房地产可能重新又成为了一个消费品
然后随着经济的发展
经济收周期的不断迭代
房屋可能又会从消费品逐渐演变为投资品
所以
现在大家是不是逐渐可能开始了解我的观点了
我觉得看房子的话
你必须认清楚他对你是什么样的一个属性
然后它会随着这个经济周期和市场环境的变化
不断从消费品和投资品之间来回切换
那么我们就必须清楚的去思考它在一个周期之内的收益性
流动性和风险性这三点来评估你是不是该出手买房子
这里我也得提醒一下啊
假设你作为一个个体
你没有良好的储蓄或者理财的这种习惯和理念的话
我觉得用贷款买房子也不是坏事
因为这至少会强迫你
强迫你来进行储蓄
而这种储蓄的过程中
也逐渐帮助你回收房子的产权
所以
如果你确实无法忍受这种漂泊的生活
你你也下定决心说你就要住在这里的话
而且你几乎忽略了房子投资的属性
那我觉得你应该去买房子
早点享受
但是如果你同时又思考说这个房子对你有投资的属性
我相信大多数人都会这么想
我下面给大家读一些数据
这也是我查来的
这是二零二三年的一组数据啊
就是全全国的房地产开发投资是十一万零九千一百十三一万亿元
比上年下降了百分之九点六
其中的住宅投资是八万三千八百二十亿元
下降了百分之九点三
这个很显然
整个房地产开发投资规模整体在延续了二零二二年的这个跌势
那无论是总量还是单位面积和投资强度都出现了比较大幅的下跌
另外
商品房的销售面积和销售额也下降了
它是比上年下降了百分之八点五
其中住宅销售面积下降了百分之八点二
商品房销售额是十一万六千六百二十二亿元
下降了百分之六点五
其中住宅销售额是下降了百分之六点零
整个市场需求都在萎缩和减弱另外这些数据还包括了房地产开发企业到位资金的减少
因为现在很多房地产开发企业的资金压力比较大
这个融资难度也增加了
另外还有一个就是房地产开发景气指数也在下降
二零二三年十二月份的时候
它的景气指数
呃
环比有所下降
现在是九 呃
当时是九十三点三六
没有 没有
所以说 呃
整个二零二三年
中国房地产市场的整体是呈现降温趋势啊
开发投资啊
销售面积啊
销售额都出现了降幅
这个代售面积也是在增加
企业资金压力是比较大的
呃 景气的话
因为现在已经二零二四年了嘛
大家都知道
整个市场景气也是在
呃
希望能够见底
另外一点啊
就是我们常常会提及的人口红利
二零二三年的时候
中国的人口出生率是千分之六点三九
就是一千个人是有六点三九个人出生
这个中国的人口出生率是在持续走低啊
已经连续两年出现了人口的负增长
那二零二三年的时候
人口的自然增长率是千负的千分之一点四八
那出生人口持续在减少
死亡的人口在不断的增加
就会导致我们整个一个人口数量总体的下降
这个趋势持续下去的话
就会带来比较深远的发展
那实际上
二零零八年到二零一五年的时候
其实正好是八零年代的人开始踏上社会
那么逐渐就是出现了我最初说那个小故事
他们必须面临着结婚生子
然后年轻人永远是对整个社会拥有非常美好的憧憬
另外比较主要的是
他们可以支配六六个人的钱包
自己的钱包
父母的
甚至祖父母的
这个非常的deeppocket
另外因为他们对未来非有非常美好的憧憬的话
他们又非常敢加杠杆向银行去贷款借钱
所以大家看到了
这就是人口红利
以及三代人的钱包
外加银行杠杆
所以那段时间也是房产这个价格暴涨的一个阶段
这里主要指的就是大城市或者大中城市的房产价格
而且房市上涨了以后
呃
就带来了这个财富效应嘛
大家所有人都觉得自己非常有钱
呃
我的房产就可能价值几百万几千万
所以说这个财富效应的话
又开始反映在其他不同的市场上
那时候我们经常可以听见中国大妈在全球买黄金啊
扫货啊
那一九八零年到一九八九年
大概出生的人口在两点多亿吧
两点二亿
那如果假设在九零年代或者零零年代之后
出生的人会更多
他们组成的家庭会更多
他们的生育率也会保持住
那么这就是一个正向的发展
我们的经济总量也会继续得到这个人口红利的保证
但实际事与愿违啊
九零年到九九年出生的人口大概也就只有一点八八亿
而零零年到一零年出生的人口则更是只有达到一点四七七亿
也就是说是二点二亿
然后一点八八亿
一点十七亿
分别少了三千万
又持续下降了四千万
那在这样的情况下的话
我们可能就无法保证到这个人口的红利可以持续
所以基于我说的这些观点的话
大家应该可以大概知道我真正对房子是租还是买的一个看法了
我觉得这个首先是看每个人具体情况
你得分清楚你对这个房子的属性的认知
但如果假设你像大多数人一样
确实你考虑到说他本身居住以及投资这个双重的属性的话
那可能你在购买房产的时候
你必须去思考如何在矮子里拔肠子
也就是说
呃
最大限度的去保障你资产在未来是可以升值
至少是不贬值的
对吧
然后很多人现在听上去的感觉还是说那实际上住房更安全
但其实实我并不完全认同这种方式啊
我觉得大家确实可以去看一看
如果在你可以承受的范围之内的话
在一些优质地段和区域的话
你依旧是可以出手的
因为别忘了
你永远不知道什么时候是底
我们也永远没有办法在最顶峰的时候抛售
毕竟我们没有人是巴菲特
我相信巴菲特也说过
他也绝对没有能力在最顶峰的时候抛售和最低的时候去购路
那么对我们来说的话
我们依旧要考虑到说
未来十年
我如果坚持在这个区域发展的话
那么我就在这个区域考虑买最优质的资产
毕竟大家要知道
整个经济经济的周期都是在不断循环的
一九二九年到一九三三年这个第一次这个全球非常大的金融危机的时候
也是因为美国整个股票市场的泡沫被吹爆了
然后那时候整个情绪就本真是向右的
这也就是为什么希特勒可以上台
那逐渐逐渐的话
大家又开始向左
一直到现在我们看到美国总统特朗普上台的话
实际上整个风向又开始往右偏了
所以说整个环境在变化
大家绝对不要说去完全的跟风
而是根据自己的实际情况
有可能你现在买的房子
你是在一个比较低的一个点位去买
你买的好的资产去话
你未来对你来说
既满足了你自己的居住
又可以成为一个理论上的一个投资属性
那至少你保证了居住
好了 呃
今天我就大概跟大家分享这些我的观点吧
我是喜马号外
如果大家确实有兴趣的话
呃
我也不算是专业人士
但是我只是对各种各样的事情都感兴趣
我希望大家能够给我留言
我们也可以探讨一下
或者我们可以找一些更有趣的话题跟大家分享
谢谢大家
感谢大家能够关注我
